La concesión de una hipoteca no depende únicamente del nivel de ingresos o de la cantidad solicitada. Gonzalo Bernardos, economista y profesor de la Universitat de Barcelona, sostiene que, ante dos compradores con una capacidad económica similar, las entidades bancarias suelen dar prioridad a quien adquiere la vivienda para residir en ella frente a quien la compra como inversión.
El criterio de los bancos más allá de los números
Bernardos planteó esta cuestión a través de las redes sociales con un ejemplo práctico: dos compradores que dedican menos del 35% de sus ingresos netos al pago de la hipoteca, pero con finalidades distintas. Uno pretende convertir el inmueble en su vivienda habitual, mientras que el otro busca una oportunidad de inversión. Según el economista, aunque ambos cumplan con los requisitos financieros, el banco se inclinará sistemáticamente por financiar la primera vivienda.
La explicación reside en la gestión del riesgo de impago. Una persona que reside en la casa hipotecada suele priorizar el pago de las cuotas antes que otros gastos, ya que está en juego su hogar. Bernardos confirmó este razonamiento: las entidades consideran que quienes viven en el inmueble financiado tienen menos probabilidad de dejar de pagar la hipoteca, incluso en situaciones económicas adversas.
Críticas al perfil inversor en zonas premium
El economista se ha mostrado especialmente crítico con ciertos perfiles de inversores inmobiliarios que, en su opinión, confunden precio elevado con buena oportunidad. Bernardos advierte de que quienes han adquirido propiedades en las zonas más exclusivas de las grandes ciudades podrían sufrir pérdidas durante los próximos años.
En concreto, ha cuestionado las operaciones de house flipping —comprar, reformar y vender— realizadas en distritos madrileños como Salamanca, Chamberí, Retiro o Chamartín. Para Bernardos, pagar 15.000 euros o más por metro cuadrado no es una situación sostenible. Actualmente, ve mejores oportunidades en barrios y municipios donde vive la clase media o con rentas más bajas.
Implicaciones para el mercado hipotecario
Esta preferencia bancaria por la vivienda habitual tiene consecuencias directas en el mercado inmobiliario español. En un contexto en que la crisis de vivienda se agudiza en destinos turísticos, la dificultad añadida para financiar inversiones podría moderar la compra con fines especulativos, aunque también limita el acceso al crédito de pequeños inversores.
El análisis de Bernardos subraya que las entidades financieras aplican criterios de evaluación que van más allá de los indicadores puramente económicos. La finalidad de la compra se convierte en un elemento determinante para valorar la solvencia del solicitante y la seguridad de la operación, incluso cuando los ratios de endeudamiento son idénticos.
Este enfoque bancario, que prioriza la vivienda habitual, refleja una gestión del riesgo basada en patrones de comportamiento de los hipotecados, donde la necesidad de mantener un techo propio actúa como garantía psicológica adicional frente al cumplimiento de las obligaciones crediticias.
Fuente: El Confidencial · Esta información ha sido elaborada por la redacción de Novabalear con apoyo de herramientas editoriales automatizadas.